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樓市“小陽春”可現?數據顯示市場尚未回暖

導讀

2019年一季度的市場熱情有望提升,但房價的上行動力依然不夠強勁。

多年以后,仍有個別機構或開發商遵循著“每逢節后必炒作”的營銷思路。在房地產行業,“小陽春”和“金九銀十”均是開發商重要的營銷節點。盡管傳統銷售旺季已經多年不旺,但市場炒作依舊存在。

一個現象是,近來有關樓市“小陽春”的信息廣泛傳播,甚至有部分機構或個別開發商以傳播房價上漲信息挑撥購房者的情緒。但21世紀經濟報道記者多方調查求證,受傳統季節性因素影響,樓市確實在筑底后略有回暖,但市場情緒也存在炒作因素被放大的現象。

二手房更能反映市場的實際冷暖。從安居客線上二手房掛牌價格來看,2018年上海二手房掛牌價格呈現一路下滑態勢,一直到2019年1月達到了階段性市場底部,2月的二手房價格略有抬頭,因此市場回暖前的筑底已經基本達成,2019年一季度的市場熱情有望提升,但房價的上行動力依然不夠強勁,換言之,市場回暖并不足以達到真正的“小陽春”行情。

熟知房地產行業潛規則的中原地產首席分析師張大偉表示,“最近全國有不少項目宣布漲價,這是人為刺激市場。但從樓市過往歷史來看,房地產行業每逢春節后一般都有一波市場炒作。從市場發展看,隨著金九銀十逐漸褪色。春節期間市場成交冰封,3月份必然會積蓄大量的購房客戶。這種情況下,炒作更有可能會影響市場。”

某自媒體大V一則頗為挑動市場情緒的文章近期被廣為流傳。他稱,市場又一波輪回到來。但目前來看,輪回還只是炒作和被挑逗的情緒。

三種方式求證:存在炒作

一股熟悉的炒作風正在樓市“小陽春”前四處飄蕩。

近日,某房企北京(樓盤)某豪宅項目發布的漲價通知截圖在網上流傳。該截圖稱:新品開盤在即,開盤單價18萬/㎡。為承接C3售價并為新品做價格支撐,自2019年04月01日起,D1、D3號樓剩余房源價格再次上漲15%(包括特價房源),請全體營銷人員周知,并由負責人通知相關渠道,避免因報價誤差流失客戶。

一些房產大V也在推動著市場情緒。比如,有大V稱,“北京樓市2019年第6周周報,北京鏈家成交1442套,這個強度已經不小,買家蠢蠢欲動,成交猶豫。北京二手房住宅網簽2286次,不算高,網簽和市場慢半拍,網簽上去,買房時機已過。下周成交會激增,成交價再次抬頭。”

那么,樓市的真實狀況究竟如何?21世紀經濟報道記者通過電話采訪、實地調研以及數據求證三種方式來驗證樓市的真實情況。

位于北京市豐臺南四環地鐵新宮站南800米的泰禾金府大院,其在鏈家APP上標注開盤時間為2018年11月25日,均價為84000元/平方米。隨即,21世紀經濟報道記者以購房者身份通過鏈家平臺聯系了該樓盤售樓人員。對方回復稱,樓盤的實際成交價格僅為74000元/平方米。且該工作人員對21世紀經濟報道記者坦言,他對樓盤未來是否會漲價無法給出準確預測。價格與相關政策變動密切相關,如果政策松動,也許有漲價空間,如果政策繼續收緊,則價格可能持續低迷。

并非只是北京。21世紀經濟報道記者還調研了南京(樓盤)、深圳(樓盤)的部分新盤。他們普遍表示,樓盤價格已經數月未變。部分城市二手房價格甚至有下跌情況。對于樓市“小陽春”是否會漲價?他們表示,未收到漲價通知或無法給出準確回復。部分銷售人員認為,房屋價格變化和政府相關政策、賣房人的實際情況與心態都有關系。

2月27日,為了解市場的真實動態,21世紀經濟報道記者以購房者身份走訪了北京市通州區部分二手門店以及新盤項目。記者實地調查發現,“鏈家”、“我愛我家”等中介門店的生意并不如網上流傳的樓市“小陽春”來臨那般引人注目。門店普遍冷清如常。

通州“鏈家瀾花語岸店”門店內,只有兩位中介人員坐守,店內十分安靜。門店經理為21世紀經濟報道記者詳細地介紹了各式房源。該門店經理對21世紀經濟報道記者表示,去年年底至今,通州區的二手房價格微漲,“漲幅不大,一套小單間總價貴了幾萬左右”。問及樓市小陽春情況時,該銷售經理態度平和,回答也同樣保守,“猛漲的可能性不大”。其他中介門店談及“小陽春”會否有回暖跡象,中介們普遍表示,成交量有所上升,但沒人可以提供具體上升數據。

除了探訪二手房市場,記者還實地走訪了“新潮嘉園二期”新盤項目。目前該樓盤在鏈家平臺上給出的價格是58500元/平方米,有65平方米和85平方米兩種戶型。

在21世紀經濟報道記者與樓盤銷售交流的十五分鐘內,一名男性銷售耐心解釋了近期樓盤特價房活動。對方表示,小區規模偏小,目前有三十余套待售,價格從年底至今基本沒變。其中十套參與特價房活動,甚至可以以約54000元/平方米的價格貸款買入,若全款購房則可以拿到每平方米52000元左右的價格。據介紹,該促銷活動本應在去年到期,但開發商將活動的截止時間延期至今。“可能因為去年做活動的特價房并沒有銷完”,該銷售表示。

這位銷售人員告訴21世紀經濟報道記者,該樓盤的成交量在年后有所上升,由年前的每周售出一套增加到每周兩三套,購房者都是剛需自住,沒有趁行情見好出手的投資客。對于樓市小陽春,對方的看法是,提價空間不大。“開發商最多取消促銷活動恢復原價。”

一名鏈家銷售人員坦言,每年三月樓市都有“小陽春”現象,價格漲幅情況主要還是受政策影響,但實際上,最近的購房電話咨詢量與年前相比無太大變化。

數據:樓市依舊涼涼

數據更真實。

21世紀經濟報道記者還在鏈家平臺上選取了部分樓盤,對其一段期間內的成交價格進行比對,以此觀察“小陽春”是否存在出現的可能。

位于北京市1號線蘋果園站附近的“海特花園小區”。數據顯示,2018年11月至今,該小區共計成交面積為50-70平方米的同類型(2室1廳)房屋9套。2019年2月12日,該小區最新成交均價為49756元/平方米,這與2018年年底4套47068-53144元/平方米不等的成交均價相比,價格無太大變化。

通州新華大街的“北京ONE”小區數據顯示,2018年至2019年,該小區共計成交面積為90-110平方米的同類型(2室1廳)房屋共計5套。2018年,該小區成交的4套房子均價39000-41000元/平方米。2019年,該小區最新的成交日期為1月17日,其均價顯示為38812元/平方米,相比2018年價格甚至有小幅度下降。

21世紀經濟報道記者還檢索“華業東方玫瑰”小區,該小區最新一套房源成交于2019年1月25日,均價為51753元/平方米,相比2018年同期成交均價的47839元/平方米有所上升,但漲幅仍處于平穩區間內。

除了個案,基本面的數據尚未看到市場回暖。易居研究院副院長楊紅旭表示,春節前后一兩個月內,少數城市出現二手房成交率活躍現象,人們對市場的預期有所轉暖,但現在大部分地區的二手房量價都在下行,新房成交也比較清淡,只有少數個別樓盤受限價因素銷售狀況不錯,其他均在下滑。

不過,從安居客提供的基本面數據來看,樓市購房情緒的確有回暖跡象。

從安居客線上用戶找房熱度指數的變化來看,2019年2月環比1月出現明顯上漲,全國的環比上漲幅度達到18%,其中三四線城市上升的熱度達22.6%,一二線城市分別上漲14.1%和13.5%。一線城市中上海上漲最高達到19.7%,北京最低達到7.3%。

市場成交方面,一線城市一二月份的成交量也并未出現明顯下滑。以上海為例,2019年1月份商品房成交量并未受春節因素影響出現明顯下滑,成交套數4399套,高于2018年四季度的平均水平,房價受供應結構影響出現一定程度下滑,達到57000元/平方米左右,反映出市場的需求度保持了一定張力,并且隨著節后置業需求的回升,市場回暖動力有一定提升。

楊紅旭認為,部分城市對于限購等政策的松動以及貨幣放松等因素,導致人們對市場預期可能出現變化。另外,每年春節前后,購房者都認為春季樓市會有一波行情,但這是慣性思維。樓市只是被壓抑太久出現一波反彈而已。目前尚未看到真正的行情出現。

行業排名前十的某房企高管表示,目前,樓市還不能稱之為小陽春。從中國指數研究院數據來看,已有成交量數據的城市104個,總體成交量下降12.5%。

從房價走勢來看,有房價數據的城市95個,其中下降的僅有13個,降幅超過20%的僅有2個,房價上漲雖然較多,但整體房價上漲不多。國家統計局數據顯示,房價同比去年1月,70個大中城市房價漲幅兩位數的有43個,超過20%的僅有4個,最高23.5%。

趨勢:或是走穩

58安居客首席分析師張波認為,本輪市場用小陽春了形容并不是恰如其分。首先,2月相比于1月在成交量和用戶找房熱度都有不同程度提升,但是1月作為農歷年前的傳統淡季,加之2019年春節相比2018年提前小半月都會對1月樓市帶來波動性變化。

其次,由于房企對于2019年市場預期依然持有一定謹慎度,加快開盤節奏和去化速度在很多項目上體現,這在一定程度上加速了市場節后的回溫速度,同時部分房企償債壓力之下,積極在預售回款上爭取主動性,也同步拉動了回溫。

張波認為,本輪樓市的最大趨勢就是全國走穩,期待小陽春之后全國普漲并不現實,各城市之間的差異依然存在,一線城市的穩定將體現在房價和土地價格兩個層面,但成交量同比2018將近一步減少。二線城市則呈現出地區性差異,熱點城市降溫還將在上半年持續,但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯,受“去庫存”接近尾聲,棚改政策調整影響,部分城市的降溫幅度或更為明顯。

“樓市已經進入橫盤時代,未來將在不穿透上限、不突破下限的區間內小幅波動。從政策角度看,樓市需要穩定。在去年市場出現下行趨勢之際,一些城市微調政策是符合我們的預判的。市場將在政策微調中逐步回溫,但不是回暖,我們再也回不到過去火熱的盛夏了,我們也不會再看到大力度的樓市強刺激了,透支的市場也需要時間修復。回溫將在今年二季度或三季度,一方面得益于政府維穩樓市的舉措,另一方面受益于房企保業績的努力。今年的總體成交量會略有下降,但成交額可能不會低于去年。”上述房企高管人士分析。

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